从去年年末的“拐点”论，到今年的销售量下滑；从去年曾经节节攀升的房价涨幅，到今年打着促销却依旧冷清的销售行情；从去年美国房地产市场的持续萧条，到今年我国广州、深圳房价出现实际下跌，北京房地产市场销售正面临着一场严峻的“考验”。
一、房地产市场销售跌宕起伏
2008年1-5月份，北京市房地产市场新房销售整体呈现出销售价格指数同比、环比均持续上涨，销售面积持续负增长，销售套数在5月份出现企暂时稳回升的态势。打折促销和新开楼盘的增加充裕了市场供给；在降价诱惑、保障性住房标准出台、对后奥运经济日益看好等因素的综合影响下，部分刚性需求结束观望开始释放。
二手房市场上，销售价格指数同比、环比均持续上涨，销售套数先于新房，于3月份就出现了企稳回升态势，并于三月份出现“井喷”式增长，成交量比2月份上涨70%以上，一季度二手房成交量环比2007年第四季度下降23%，但是同比2007年第一季度依然有10%左右的上涨。呈现出自住购房比重上升；中心城区、近郊购房比例上升；100平米以上大户型热销；整体吸纳率上升等特征。
表1 今年1-5月份房地产住宅成交套数情况 单位：套
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时间 |
期房住宅 |
现房住宅 |
商品房住宅 |
二手房 |
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1月 |
5771 |
1159 |
6930 |
2658 |
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2月 |
2320 |
554 |
2874 |
1004 |
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3月 |
5672 |
2068 |
7740 |
2211 |
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4月 |
4955 |
1093 |
6048 |
2614 |
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5月 |
6698 |
1121 |
7819 |
2638 |
二、房地产市场销售新变化
（一）开发商的“攻守联盟”正面临“囚徒困境”
在房地产业内，一直存在着一个相邻地域定价相互参照的“攻守同盟”，这不是一个用合同文书程式化的协议，而是一种“心照不宣”的约定。这是垄断行业常用的一种定价策略，只要市场没有完全放开，只要刚性需求存在，垄断价格就能给他们带来垄断利润。然而在面临消费者持币观望、市场销售不景气的情况下，是否通过适当降价、薄利多销让房地产商陷入了“囚徒困境”。近几年白色家电业出现的价格大战、优惠大战都是和囚徒困境一样的个体私利导致整体损失的博弈。如果只存在一次博弈或有限次重复博弈，那么率先降价的企业将会获利；但在市场竞争环境中，价格战势必是一个长期的无限次重复博弈，直到彼此间再次形成新的默契或合作，因此，没有企业会因降价而真正获利。这也就是为什么开发商宁愿退地、冒着被“吞掉”的风险引入战略伙伴、大举促销旗帜，也不愿意采取价格战的原因；这也就是为什么万科率先在广州降价促销后，广州房价应声下跌的原因。面对无限次重复的“囚徒困境”，对于房地产企业来说，优势策略是合作策略而非背叛策略。
（二）投资需求被挤出，自住刚性需求得以释放
在国家信贷政策等因素的影响下，我市的购房投资需求被挤出后，自住刚性需求部分得以明显释放。在投资客纷纷开始抛售房源，试图抽回资金的同时，伴随着供应量的增加（五月份，商品住宅预售7931套，比四月多增2352套），楼市销量出现了今年以来的最大涨幅，部分新开楼盘又出现了久违的人头攒动，北京楼市的调整似乎将近一个转折点。楼市的这种回暖迹象，是经过一轮“筛选”后的理性回归，购房的投资需求比重将明显下降，消费显得更为合理。无论是首次购房、改善居住环境、拆迁以及外来人口置业，这些刚性需求基本不受货币政策调控的影响，因此对价格上涨也有一定的心理预期和承受能力；所以，虽然经过一段观望期，但这些刚性需求终究是会释放出来的。
（三）房屋质量成为京城购房者的新度量衡
随着居民生活水平的提高，为改善生活条件而产生的购房需求愈来愈多。年初王石抛出的“三、四年后再买房，因为房屋质量将会更好”的言论还余音绕梁时，五月的一场汶川大地震，让京城购房者将房屋质量摆在了购房关注的首位。部分购房者响应了王石的号召，再度推迟了购房计划；部分购房者将抗震烈度是否达到8级，作为关注重点；通州区因此次震感最强，区内房屋销售尤其是二手房销售大受影响；城区内部分公房虽然地段、价格都有优势，但因为不是钢筋混凝土结构而销量受到影响。购房者对房屋质量的关注，不仅仅是消费者理性消费的回归，也对房地产开发商提出了更高的要求。
三、关注问题
（一）京城房地产市场销售不景气原因多元化
同在广州、深圳大举降价促销一样，万科也在今年春节后将打折风带到了北京，2月底北京万科的中粮假日风景项目打出了“所有楼层可享受一次性付款9.3折、商业贷款9.6折”的优惠的诱人折扣。随之各大楼盘相继优惠促销，但并没有因此立即带动销售量的大幅回升，而是随着新开楼盘的规模放量，5、6俩月出现了楼市销量上扬。京城房价也与广州、深圳大幅下降不同，虽涨幅下降，但却仍在走高，由此可见，对于目前京城的购房者来说，价格并不是导致房地产市场萧条的唯一因素。早在2006年就有人猜想奥运会后北京经济会出现回调，而房价将随之应声下跌，部分需求者持币待购；2005年土地供应宗数、面积的大幅下降，导致2007年下半年至2008年年初房屋供给的减少，部分需求者找不到满意的房源；对2008年结婚生育的购房需求将部分需求提前集中释放在了2007年；第二套房贷款政策将部分改善住房条件的有效需求挡在了门外。随着奥运会的日益临近，虽然外部环境的不确定性增加，但我市宏观经济良好的运行态势和市委市政府针对后奥运经济提前着手做的各项准备，日益坚定了人们对北京市后奥运经济良好运行的信心，随着住房供给的增加，和价格适当的定位将会刺激有效刚性需求的释放。
（二）新“节地标准”可能会降低居住的舒适度
继年初国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》之后，北京市规划委、市国土资源局等部门联合发出《北京市城市建设节约用地标准》，其中对北京市居住、工业用地规划标准做出了详细规定。《标准》中对普通商品房和经济适用房的容积率规定为1.6-2.8之间，从土地出让历史数据看，2004年我市平均容积率为1.4，2005年为1.7，2006年为1.3，2007年为2.1；我市三环内的容积率高达5左右，而四环外的容积率在2以下。随着我市三环内居住用地供应的日益减少，新的标准无疑提升了平均容积率。从套型标准看，《标准》中明确规定，二类居住用地中，建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上。同时提高容积率和降低套型标准，虽然有利于节约土地，补偿了原先单纯降低套型标准给开发商带来的利润损失，增加房屋供给有利于平抑房价，但却会大大提高居住人口密度，降低居住的舒适度。
（三）房地产市场对宏观经济的连带影响值得关注
2007年以来的一场美国次债风暴，不仅摧毁了美国房地产市场，甚至席卷了全球的金融市场。虽然我国的个人住房贷款貌似没有美国次级抵押贷款那样大的风险，但我国银行系统中对房地产企业的贷款占有不小的比重，到2007年末，全国境内房地产开发贷款与个人住房贷款余额已经达到4.8万亿元，占银行业人民币信贷余额的18.3%，这一比例位居各行业贷款之首。万科、保利、金地三大地产公司的债务总额中，银行贷款占比均在35%以上。其中，万科的银行贷款占其债务总量的37.71%，保利地产占比为43.33%，而金地集团占比则为52.43%。一旦房地产市场出现风险，我国的金融系统将首当其冲受到牵连。对于北京市来说，房地产业仍是基础性行业，无论是投资贡献、对GDP增长的贡献还是税收贡献均名列前茅。所以关注房地产业健康发展，积极拓宽房地产业融资渠道，加大银行对房地产信贷的审查力度，逐步化解房地产业给我市经济带来影响的力度，将成为我市经济保持又好又快发展的关键。
（经济研究部 齐 心）
