---当前房地产市场系列分析之一

　　房地产市场的土地交易量是未来房地产市场交易量的先行指标，土地交易价格的走势更是未来房价的导向性指标。在国家加大对开发商囤地的查处及出台对购置土地的闲置时间的限制后，这两个指标对未来房地产市场走势的判断显得尤为重要。

 

　　一、土地交易量价齐升，新城启动土地放量

 

　　自2005年以来，我市的土地交易呈现出了量价齐升的态势。从历年1-5月份的土地交易量[1]上看（详见表1），2008年1-5月份累计交易土地581.1万平方米，是2005年同期的10倍多；交易土地42宗，是2005年同期的2倍多。其中，通州、顺义、亦庄三个重点新城土地供应放量，交易面积大幅增长。三个新城的土地交易面积占土地交易总面积的42.2%，三个新城的土地规划建筑面积占全市规划建筑总面积的43.5%。

 

表1 2005-2008年1-5月份土地交易量比较

	2008年	2007年	2006年	2005年
土地宗数（宗）	42	29	34	16
土地面积（万平方米）	581.1	308.9	230.7	57.2

 

　　从历年一季度土地交易价格来看，2005年以来，我市各类土地交易价格均呈现加速上涨的态势（详见表2）。无论是成交价格还是涨幅均位列全国主要大城市[2]之首；用于土地购置的费用在房地产开发投资中所占比例由2006年的25%左右上升到2008年的30%以上。

 

表2 2005-2008年一季度地价比较（单位：元/平方米，%）

 

　　二、综合居住类用地比例增加，纯住宅用地供给不足

 

　　从历年1-5月份的综合居住类[3]土地交易量上看，2008年1-5月份，累计交易综合居住类及相关用地占全部土地交易面积的比例高达90%以上，交易量和占比较历年同期均增长较快。但其中，住宅和居住项目用地供给较少，尤其是普通住宅开发不足。从交易量看，2008年1-5月份纯住宅、居住项目交易只有5宗，而2007年同期有13宗。从房地产开发资金使用用途构成看，住宅尤其是普通住房占比出现下降；与此同时，普通住宅销售价格指数一直领涨房屋销售价格指数，在2008年4月，当月和累计涨幅分别达到17.3%和18%，均高于房屋销售价格指数4.3个百分点，在一定程度上反映了供给缺口较大。

2006年2月-2008年4月房地产开发投资中住宅和

普通住房所占比重变化比较

 

　　三、土地供给郊区化趋势显著，五环外供给占八成以上

 

　　从历年1-5月份土地交易宗地位置来看（详见表3），近几年四类功能区交易土地面积占比呈现出：核心区占比逐年下降、生态涵养区占比较为稳定、拓展区和发展新区综合占比逐年上升的格局。其中，通州、昌平、顺义、房山、大兴五区的供地比重呈现快速的上升趋势。其中，拓展区和发展新区占比由2005年的92.83%上升到2008年同期的97.51%。土地供给的近郊化趋势在居住用地供给方面更为显著，2008年1-5月份，5宗纯住宅、居住用地中，2宗位于丰台区，1宗位于延庆区，1宗位于昌平区，1宗位于顺义区；综合居住类性质用地42宗，成交土地面积544万平米，占总成交面积的94.7%，位于五环以外的土地面积占到80%以上，其中六环以外土地面积占到40%以上。从容积率上看，2008年3月份我市出让土地的平均容积率由去年同期的2.8下降为2.0，郊区化趋势明显[4]。

 

表3 2005-2008年1-5月份土地交易区域面积比较

 （单位：万平方米/%）

		2008年		2007年		2006年		2005年
		面积	占比	面积	占比	面积	占比	面积	占比
土地总面积		581.1	100	308.9	100	230.7	100	57.2	100
	核心区	0.8	0.14	2.0	0.64	7.1	3.07	3.2	5.58
	拓展区	215.5	37.08	89.0	28.80	119.7	51.88	38.6	67.47
	发展新区	347.0	59.71	206.1	66.71	67.1	29.11	14.5	25.36
	生态涵养区	17.8	3.06	11.9	3.84	36.8	15.94	0.9	1.58

 

　　四、关注问题

 

　　（一）地价猛涨，预示着房价难降

 

　　2007年下半年以来，我市地价保持了4%左右的增长，同期房价保持了2位数以上的增长。地价上涨并不是推动房价上涨的直接原因，恰恰相反，是房价的不断上涨推高了地价，而后房价和地价是同胜同衰的。我市地价的不断走高，说明了在市场经济规律下，在政府对土地供给的垄断和限制下，在目前房屋销售低迷的情况下，开发商对我市房地产市场的持续看好，需求依然旺盛。一季度过后，深圳楼市量价齐衰的消息给了很多预计购房者以持续观望等待的信心，但深圳市综合地价涨幅已由2007年一季度的4.92%下降到2008年一季度的0.42%，而我市的综合地价涨幅却由2007年一季度的3.58%上涨到2008年一季度的4.14%，猛涨的地价，预示着我市房价难以出现下降。

 

　　（二）新城土地放量偏晚，推动后奥运投资乏力

 

　　虽然今年1-5月份，三个新城土地交易大幅放量，但房产项目要形成一定的投资量要有一定的时间周期；2007年全年，三个重点新城土地交易量104万平方米，仅占总土地交易量的11.6%；规划建筑面积162万平方米，总规划建筑面积的13.2%，与近几年全年房地产施工面积10400万平方米以上的规模相差悬殊。所以整体看来，新城启动时间偏晚，靠新城启动来拉动后奥运投资的难度加大，为今年下半年保持投资相对稳定增长埋下了隐患。

 

　　（三）保障性住房形成规模效益前，住宅供给前景堪忧

 

　　规划目标中，我市的保障性住房供给将占总房屋供给的70%左右，到那时将能解决大部分刚性需求，但在保障性住房形成规模效益前，相对少量的具有定向安置和优先安置低收入人群，甚至包括难以形成实际有效需求的群体的保障性住房，将在一定程度上对商品住宅供给造成挤出，而且大多是在靠城区较近的区域。2008年，我市已成交土地中共有6宗配建保障性住房，配建的保障性住房合计面积为86292平方米[5]，其中，配建廉租房的小区均位于五环以内。在纯住宅类土地供给不足的前提下，再受到保障性住房的挤出，商品住宅供给前景堪忧。在居民的刚性需求下，直接导致的结果是：刺激房价进一步上涨；小区的容积率上升，居住的舒适度下降；住宅的性价比将难以得到保障。所以从出让土地开始着手规划，合理调配保障性住房用地的推出规模和速度，将成为稳定房地产市场价格的一个重要保障。

 

　　（四）公共资源配置和城市功能布局的不合理日益影响土地资源配置效率

 

　　在我市城市化进程中，随着城区土地资源的日益稀缺，城区生活成本的日益增加，对郊区土地的大力开发已成为大趋势。虽然郊区土地供给开始放量，而且近些年，在财政的支持下，郊区的整体生活环境得到了一定的改善，但从公共资源配置的软硬件上看，既没有城里的优质教育资源，也没有城里良好的医疗环境，交通、休闲娱乐等生活服务更是无法与城里相比。从城市功能布局上看，国家级、北京市的党政机关、大型国企、外企，尤其是就业密度较高的行业过多地集中于城八区，过多就业人员争抢稀缺的居住条件，高层建筑和大容积率降低了居住的舒适度，也刺激中心城区的房价不断走高。所以，在启动郊区新城发展的同时，要提早进行合理布局，积极引导相关产业的转移，可以尝试对党政机关、学校、研究机构等企事业单位进行定向迁移；与此同时仍要进一步加大郊区的公共资源配置力度，力争提高土地资源配置效率，更大程度地发挥土地资源在落实区域功能定位疏解人口与产业的功能。

（经济研究部 齐 心）

---